부모님과 세대합가하면, 공공임대 '5년 거주'는 처음부터 다시 세야 할까?

공공건설임대주택에 살다가 분양전환을 받은 뒤 별도 세대였던 부모와 합가했다면, 비과세 요건인 '세대전원 5년 거주'를 합가 시점부터 다시 세야 할까요? 국세청은 합가 전후의 거주기간을 통산한다고 답했습니다(서면-2025-법규재산-3638, 2026.06.30.).

■ 사실관계 신청인은 2018년 12월 공공건설임대주택을 임차하고 전입했습니다. 2023년 11월에는 무주택자인 모친이 같은 주택에 전입했는데, 모친은 전입 전 생계를 같이하지 않던 별도 세대로 전제되었습니다. 신청인은 2024년 6월 분양전환으로 이 주택을 취득했고, 양도를 앞두고 있습니다.

■ 근거 조문 비과세의 출발점은 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택입니다(소득세법 제89조 제1항 제3호 가목). 양도 당시 실지거래가액 12억원을 초과하는 고가주택은 제외됩니다.

비과세를 받는 주체인 1세대는 거주자와 그 배우자가 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 직계존비속, 형제자매 등과 함께 구성하는 가족단위를 말합니다(소득세법 제88조 제6호). 1세대는 고정된 명단이 아니라 함께 사는 가족단위이므로 구성원이 바뀔 수 있습니다.

시행령은 일반 주택에 2년 이상의 보유기간을 요구합니다. 다만 공공건설임대주택을 취득해 양도하는 경우로서 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상이면 보유기간과 거주기간의 제한을 받지 않습니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 제1호). 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등 부득이한 사유로 세대 구성원 중 일부가 다른 시·군으로 주거를 이전해 거주하지 못한 경우도 세대전원 거주에 포함됩니다(소득세법 시행규칙 제71조 제3항).

■ 국세청 판단 국세청은 세대전원이 거주한 기간을 신청인이 세대합가 전에 거주한 기간과 합가 후 모친과 함께 거주한 기간을 통산해 산정한다고 회신했습니다(서면-2025-법규재산-3638). 앞서 국세청은 세대전원이 일시 전출한 기간이 있어도 그 기간을 뺀 나머지 거주기간을 통산해 판정한다고 해석한 바 있습니다(사전-2024-법규재산-0154, 2024.03.29.). 이번 회신도 같은 흐름입니다.

■ 실무 체크포인트

• 첫째, 이 해석은 합가한 모친이 무주택자이고 합가 전 별도 세대였다는 사실관계를 전제로 합니다.
• 둘째, 거주기간은 주민등록표 등본상 전입일부터 전출일까지의 기간으로 계산하므로 전입 이력을 미리 확인해야 합니다(소득세법 시행령 제154조 제6항).
• 셋째, 배우자가 없는 거주자는 30세 이상 등 정해진 요건을 갖춰야 1세대로 인정됩니다(소득세법 시행령 제152조의3).
• 넷째, 양도가액이 12억원을 넘는지 확인해야 합니다(소득세법 제89조 제1항 제3호).

비과세는 요건 하나만 놓쳐도 결론이 달라집니다. 양도 계약 전에 세대 구성 변동 이력부터 점검하시기 바랍니다.

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※ 본 칼럼은 국세청 유권해석(서면-2025-법규재산-3638)과 관련 법령을 바탕으로 작성한 일반 정보입니다. 개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 전문가와 상담하시기 바랍니다.