상속주택을 취득하고 1년 안에 새 집을 샀다면, 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있을까?
상속주택을 취득한 날부터 1년이 지나기 전에 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일부터 3년 내에 상속주택을 양도하면 일시적 2주택 비과세 특례를 받을 수 있을까요? 국세청은 종전의 주택을 취득한 날부터 1년이 되기 전에 신규주택을 취득하면 적용할 수 없다고 답했습니다(서면-2025-부동산-3612, 2026.09.30.).
■ 사실관계 질의인은 2025년 5월 A상속주택을 취득했고, 2025년 10월 B주택을 취득했습니다. 앞으로 A상속주택을 양도할 예정입니다. 상속주택 취득일과 신규주택 취득일의 간격이 1년에 미치지 못한다는 점이 이 사안의 핵심입니다.
■ 근거 조문 비과세의 출발점은 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택입니다. 나아가 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택도 비과세 대상에 포함되며, 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외됩니다(소득세법 제89조 제1항 제3호 가목, 나목).
시행령은 1세대1주택 비과세의 기본 요건으로 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 그 보유기간이 2년 이상일 것을 요구합니다. 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택이면 보유기간 중 거주기간도 2년 이상이어야 합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항).
일시적 2주택 특례는 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(종전의 주택)을 양도하기 전에 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우에 적용됩니다. 이때 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고, 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도해야 1세대1주택으로 보아 비과세가 적용됩니다(소득세법 시행령 제155조 제1항). 다만 시행령 제154조 제1항 제1호, 같은 항 제2호 가목 및 같은 항 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 '1년 이상이 지난 후 취득' 요건을 적용하지 않습니다(소득세법 시행령 제155조 제1항). 한편 상속주택에 관한 특례는 이와 별도로 같은 조 제2항에 규정되어 있으며, 상속주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우를 규율합니다(소득세법 시행령 제155조 제2항).
■ 국세청 판단 국세청은 제155조 제1항의 특례가 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하는 경우에 적용되므로, 1년이 되기 전에 신규 주택을 취득하는 경우에는 적용할 수 없다고 회신했습니다(서면-2025-부동산-3612). 조문이 '1년 이상이 지난 후'라는 취득 시차를 명문으로 요건화하고 있는 이상, 그 시차를 충족하지 못한 취득에는 특례가 미치지 않는다는 것입니다. 앞서 국세청도 같은 취지로 해석한 바 있습니다(법규재산 2014-158, 2014.05.02.). 이번 회신은 제155조 제1항의 적용 여부에 대해서만 답한 것으로, 같은 조 제2항의 상속주택 특례 적용 여부는 별개의 문제로 남아 있습니다.
■ 실무 체크포인트 첫째, 이 해석은 종전의 주택(상속주택)을 취득한 날부터 1년이 되기 전에 신규 주택을 취득했다는 사실관계를 전제로 합니다. 둘째, 종전의 주택과 신규 주택의 취득일을 각각 확인해 1년이 지난 후 신규 주택을 취득했는지 따져야 합니다(소득세법 시행령 제155조 제1항). 셋째, 시행령 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목, 제3호의 어느 하나에 해당하면 1년 요건을 적용하지 않으므로, 해당 여부는 사실관계에 따라 별도로 확인해야 합니다(소득세법 시행령 제155조 제1항). 넷째, 1세대1주택 비과세 자체의 보유기간·거주기간 요건과 양도가액 12억원 초과 여부도 확인해야 합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항, 소득세법 제89조 제1항 제3호).
비과세는 요건 하나만 놓쳐도 결론이 달라집니다. 양도 계약 전에 취득일과 적용 가능한 특례 규정부터 점검하시기 바랍니다.
율광세무회계 재산전문 · 양도 · 상속 · 증여 · 개인/법인사업자 기장 · 재산컨설팅 주소 : 서울특별시 서초구 방배로27길 9, 2층 202호 전화 : 02-2088-5906 팩스 : 02-2088-5907 모바일 : 010-2480-5907 이메일 : tax.yool-gwang@yool-gwang.com
※ 본 칼럼은 국세청 유권해석(서면-2025-부동산-3612)과 관련 법령을 바탕으로 작성한 일반 정보입니다. 개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 전문가와 상담하시기 바랍니다.