상생임대기간 중 비거주자가 되었다면, 임대기간을 다시 계산해야 할까?

상생임대주택 특례를 적용받기 위해 임대기간을 채우던 중 비거주자로 전환되었다면, 해당 기간을 상생임대기간에 포함할 수 있을까요? 국세청은 임대기간 중 비거주자 신분으로 전환되더라도 해당 임대기간을 상생임대차계약에 따른 임대기간으로 보아 특례를 적용할 수 있다고 회신했습니다(사전-2026-법규재산-0436, 2026.09.07.).

최근 부동산 가격이 많이 오르면서, 해외에 거주하고 있는 분들의 상담문의가 참 많이 들어오고 있습니다.

주택을 취득하신지는 10년, 15년, 20년이 넘어가시지만, 취득 후 해당 주택에 거주한 기간이 없이 비거주자로만 오래동안 보유하셔서 세금이 참 많이 나오는 경우가 안타까운 것 같습니다.

특히 비거주자의 경우 상생임대주택 특례도 적용받기 어려워 여러가지 세금적이로 큰 부담이 되는 것 같습니다.

오늘은 약간 유사하지만 다른, 최신 유권해석을 통해 내용을 전달드리고자 합니다.
직전임대차계약, 상생임대차계약 계약시 거주자였으나, 상생임대차 계약기간 중 일부기간 동안 비거주자가 된 이후 다시 거주자의 지위로 양도가 이루어 졌을 때 상생임대주택 특례가 적용가능하게 됩니다.

■ 사실관계

주택 소유자 A는 2021년 3월 주택을 취득했습니다. 같은 해 7월 직전임대차계약을 체결하고 9월부터 임대를 개시했습니다. 이후 2023년 9월 상생임대차계약을 체결했으며, 2025년 4월 비거주자로 전환되었다가 2025년 7월 거주자로 전환되었습니다. 상생임대기간은 2026년 4월 종료되었고, 전체 상생임대기간은 2년 7개월이었습니다.

이 사안의 쟁점은 상생임대차계약 체결 당시에는 거주자였지만, 계약에 따른 임대기간 중 비거주자였던 기간이 존재하는 경우에도 상생임대주택 특례를 적용할 수 있는지 여부였습니다.

■ 근거 조문

「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항은 일정한 요건을 갖춘 상생임대주택을 양도하는 경우, 같은 영 제154조 제1항 등에 따른 거주기간 제한을 적용하지 않도록 규정하고 있습니다.

주요 요건은 직전임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 상생임대차계약을 체결하고 임대를 개시할 것, 직전임대차계약에 따른 임대기간이 1년 6개월 이상일 것, 상생임대차계약에 따른 임대기간이 2년 이상일 것입니다(「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항 제1호부터 제3호까지).

또한 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산합니다(「소득세법 시행령」 제155조의3 제3항).

■ 국세청 판단

국세청은 주택 소유자가 임대기간 중 비거주자 신분으로 전환되는 경우에도 해당 임대기간을 상생임대차계약에 따른 임대기간으로 보아 특례를 적용할 수 있다고 회신했습니다(사전-2026-법규재산-0436, 2026.09.07.).

따라서 임대기간 중 비거주자였다는 사실만으로 해당 기간을 상생임대기간에서 제외해야 하는 것은 아닙니다. 다만, 이 해석이 상생임대주택 특례의 다른 요건까지 면제한다는 의미는 아닙니다.

■ 실무 체크포인트

• 첫째, 직전임대차계약과 상생임대차계약의 체결일 및 실제 임대개시일을 확인해야 합니다.
• 둘째, 직전임대차계약에 따른 임대기간이 1년 6개월 이상인지 확인해야 합니다.
• 셋째, 비거주자 기간을 포함한 상생임대기간이 2년 이상인지 검토하고 임대차계약서 및 임대료 수령 내역 등 관련 자료를 보관해야 합니다.
• 넷째, 임대료 또는 임대보증금 증가율이 5% 이하인지 확인하고, 주택 양도 시점의 나머지 비과세 요건도 별도로 검토해야 합니다(「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항).

상생임대주택 특례를 검토할 때에는 임대인의 거주자·비거주자 신분 변동과 임대차계약에 따른 임대기간을 구분해 살펴볼 필요가 있습니다. 비거주자 전환 이력이 있다면 해당 기간을 일률적으로 제외하기보다, 국세청 해석과 실제 계약 이행 내역을 함께 검토하시기 바랍니다.

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※ 본 칼럼은 국세청 유권해석(사전-2026-법규재산-0436)과 관련 법령을 바탕으로 작성한 일반 정보입니다. 개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 전문가와 상담하시기 바랍니다.