일반주택과 상속주택이 있는 상태에서 결혼해 3주택이 됐다면, 비과세는 사라질까?

일반주택과 상속주택을 가진 사람이 집 한 채를 가진 배우자와 혼인하면 1세대 3주택이 됩니다. 이때 일반주택을 팔면 비과세를 받을 수 있을까요? 국세청은 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 일반주택은 비과세가 적용된다고 답했습니다(서면-2026-부동산-4427, 2026.09.18.).

요즘들어 상담을 하다보면, 주택을 조달하는단계에서 결혼예정자인 상대방이 주택을 소유하고 있어 새로 취득하는 주택은 주택이 없는 다른 일방 단독명의로 취득을 고려하는 경우를 자주 접하게 됩니다.

이와 관련해서 오늘은 양도소득세 혼인합가특례 중 특이한 최신 유권해석을 소개해보려고 합니다.

주택취득을 고려하시는 많은 분들께 도움이 되었으면 하는 바람입니다.

■ 사실관계

甲은 2009년 3월 A주택을 취득했습니다.

乙은 2022년 9월 무주택 상태에서 모친으로부터 B주택을 상속받았습니다.

甲은 2024년 3월 C상속주택을 취득했습니다.

甲과 乙은 2024년 9월 혼인신고를 했습니다.

이후 甲이 A주택을 양도할 예정입니다.

C주택은 상속개시 당시 별도세대원으로부터 상속받은 주택으로서 상속주택 특례 요건을 충족한 것으로 전제되었습니다.

■ 근거 조문

소득세법은 1세대가 1주택을 양도하기 전에 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 2주택 이상을 보유하게 된 경우로서 대통령령으로 정하는 주택도 비과세 대상으로 정합니다(소득세법 제89조 제1항 제3호 나목).

시행령은 상속받은 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우, 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용합니다(소득세법 시행령 제155조 제2항).

이때 일반주택은 상속개시 당시 보유한 주택이어야 하며, 상속개시일부터 소급해 일정기간 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택은 제외됩니다.

또 1주택을 보유한 자가 1주택을 보유한 자와 혼인해 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우, 혼인한 날부터 10년(2024년 시행령 개정전 5년의 기간을 적용하고 있었습니다.)에는 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 봅니다(소득세법 시행령 제155조 제5항).

■ 국세청 판단

쟁점은 '상속주택 특례와 혼인합가 특례를 중첩적용 적용할 수 있는가' 였습니다.

국세청은 1채의 일반주택과 상속주택을 보유한 자가 1채의 일반주택을 보유한 자와 혼인해 1세대 3주택이 된 경우, 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 일반주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세가 적용된다고 회신했습니다(서면-2026-부동산-4427).

같은 구조에서 혼인일부터 2년 이내 양도를 기준으로 판단한 종전 해석(재산세과-2194, 2008.08.12.)과 같은 흐름이며, 이번 회신에서는 기간이 10년으로 제시되었습니다.

위 사례와 유사한 유권해석으로는

1주택 보유자가 1주택 보유자와 혼인하여 1세대가 2주택을 보유하다가 1주택을 상속받아 1세대가 3주택을 보유하게 되는 경우 그 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부 판정한다는 유권해석도 존재하니 참고하시면 좋을 것 같습니다.(부동산거래관리과-701, 2010.05.18)

■ 실무 체크포인트

• 첫째, 이 해석은 상속주택이 상속개시 당시 별도세대원으로부터 상속받은 주택이라는 전제에서 나왔습니다(소득세법 시행령 제155조 제2항).
• 둘째, 기한은 혼인한 날부터 10년 이내이며, 먼저 양도하는 일반주택이 대상입니다(소득세법 시행령 제155조 제5항).
• 셋째, 양도하는 일반주택 자체도 보유기간 등 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항).

중첩 특례는 전제 사실 하나에 따라 결론이 갈립니다. 양도 전에 상속 당시 세대 구성과 주택 취득 순서부터 확인하시기 바랍니다.

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※ 본 칼럼은 국세청 유권해석(서면-2026-부동산-4427)과 관련 법령을 바탕으로 작성한 일반 정보입니다. 개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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