시가 없는 분양권을 증여할 때, '프리미엄'은 어떻게 평가해야 할까?

고시된 기준시가도 없고 전매가 제한된 분양권을 배우자에게 일부 증여한다면, 증여재산가액의 핵심인 프리미엄은 무엇을 기준으로 산정해야 할까요? 국세청은 거래상황과 가격변동, 유사한 다른 권리의 프리미엄 등 구체적 사실관계를 확인해 판단할 사항이라고 답했습니다(사전-2026-법규재산-0045, 2026.06.29.).

최근, 상담을 오셨던 분중 부부간 분양권을 권리의무승계를 통해 이전하는데 분양대금과 옵션만을 통해서 지분율을 설정해서 분양권이라는 권리를 이전하고자 하셨던 분이 있으셨습니다. 의뢰인분의 주장은 이제 분양권 당첨자의 계약일로부터 1달정도 지난물건인데, 어떻게 프리미엄이 존재할 수 있는가에 대한 의문이었습니다.

분양권을 권리의무승계를 통해 증여하게되면, 먼저 구청에서 증여계약서를 검인을 받은 검인계약서가 준비되어야하며, 그 내역을 바탕으로 분양사에서 권리의무승계를 진행합니다. 그리고 이 과정에서 가장 중요한 내용이 현재까지 납입한 분양대금과 프리미엄 가액이 됩니다.

일반적으로 프리미엄은 권리의무승계 시점 전후 평가기간에 따른 감정평가를 통해 진행하게 됩니다.

부동산등기가 없는 분양권이라고 해서 프리미없이 존재하지 않는 것이 아닙니다.
지금 칼럼에서 볼 수 있는 내용과 같이, 국세청도 분양권의 프리미엄가액이 반영된 것을 상속세 및 증여세법이 정의하고 있는 분양권(부동산에 대한 권리)의 평가방법에 근거하여 평가하고 있습니다.

단순 분양대금으로 증여를 하게 되는 경우 향후 증여세 폭탄이 발생할 수 있습니다.

■ 사실관계 신청인의 배우자는 2025년 11월 서울특별시 서초구 소재 아파트 분양권을 취득했고, 2025년 12월 신청인은 배우자로부터 그 분양권의 1/2 지분을 증여받았습니다. 해당 분양권은 고시된 기준시가가 없고 3년간 전매가 제한되어 있습니다. 시가나 시가로 볼 수 있는 가액을 찾기 어려운 상황이라는 점이 이 사안의 출발점입니다.

■ 근거 조문 증여세는 무상으로 이전받은 재산 또는 이익에 대해 부과됩니다(상속세 및 증여세법 제4조 제1항 제1호). 그 재산의 가액은 원칙적으로 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따르며, 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말합니다(상속세 및 증여세법 제60조 제1항, 제2항).

문제는 시가를 산정하기 어려운 경우입니다. 이때는 해당 재산의 종류·규모·거래상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지의 보충적평가방법으로 평가한 가액을 시가로 봅니다(상속세 및 증여세법 제60조 제3항). 분양권처럼 부동산을 취득할 수 있는 권리는 그 권리가 남은 기간, 성질, 내용, 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가합니다(상속세 및 증여세법 제61조 제3항).

구체적인 평가방법은 시행령에 있습니다. 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 합니다(상속세 및 증여세법 시행령 제51조 제2항). 즉 '이미 낸 돈'에 '웃돈(프리미엄)'을 더하는 구조이며, 다툼의 중심은 바로 이 프리미엄을 어떻게 가늠하느냐에 있습니다.

프리미엄 산정의 기준점 역시 시가의 개념에서 끌어옵니다. 시가로 인정되는 매매·감정·수용·경매·공매 가액은 증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지의 기간 내 가액으로 확인되며(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항), 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 가액도 시가로 볼 수 있습니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제4항). 이때 '유사한 다른 재산'의 구체적 기준은 규칙에 정해져 있습니다(상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항).

■ 국세청 판단 국세청은 증여받은 분양권 지분에 대해 시가를 산정하기 어려워 시행령 제51조 제2항의 보충적평가방법으로 증여재산가액을 결정하는 경우, 프리미엄은 불특정 다수인 간의 거래에서 통상 지급되는 금액이라고 밝혔습니다(사전-2026-법규재산-0045). 나아가 그 금액은 해당 권리에 대한 거래상황 및 가격변동, 그리고 해당 권리와 면적·위치·용도·기준시가 등이 동일하거나 유사한 다른 권리에 대한 프리미엄 등 구체적인 사실관계를 확인하여 판단할 사항이라고 회신했습니다. 결국 프리미엄은 하나의 공식으로 일률 계산되는 값이 아니라, 평가기준일 현재의 시장 실태를 증빙으로 재구성해야 하는 사실판단의 영역이라는 것입니다.

■ 실무 체크포인트 첫째, 이 해석은 고시된 기준시가가 없고 시가 또는 시가로 볼 수 있는 가액이 없어 보충적평가방법으로 평가하는 사실관계를 전제로 합니다(상속세 및 증여세법 제60조 제3항, 시행령 제51조 제2항). 둘째, 분양권 가액은 '평가기준일까지 납입한 금액 + 평가기준일 현재 프리미엄'으로 구성되므로, 계약금·중도금 등 납입 내역과 납입일을 먼저 정리해야 합니다(상속세 및 증여세법 시행령 제51조 제2항). 셋째, 프리미엄은 해당 권리의 거래상황·가격변동과 유사 권리의 프리미엄 등 구체적 사실관계로 입증해야 하므로, 동일 단지·유사 면적 분양권의 거래 자료를 확보해 두는 것이 중요합니다(사전-2026-법규재산-0045, 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항). 넷째, 전매 제한이 있는 권리라도 평가기준일 현재의 프리미엄 상당액은 산정 대상이므로, 전매 제한을 이유로 프리미엄을 0으로 단정해서는 안 됩니다(상속세 및 증여세법 시행령 제51조 제2항).

증여재산가액은 프리미엄 산정 하나로 결론이 크게 달라집니다. 증여일 전후의 거래 자료부터 체계적으로 확보하시기 바랍니다.

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※ 본 칼럼은 국세청 유권해석(사전-2026-법규재산-0045)과 관련 법령을 바탕으로 작성한 일반 정보입니다. 개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 전문가와 상담하시기 바랍니다.